実需とは、実際の需要のことであり、例えば自分が住む家のための住宅用ローンは実需とされる一方で、投資目的で不動産を購入することを仮需と言い、それぞれが区別されています。
今回は、その目的で異なる2種類のローンについて、違いや注意点などをまとめてみました。
住宅用ローン（実需）と投資用ローン（投資）の注意点：目的と返済原資の違い
さて、この２つの物件の主な違いについて考えてみましょう。
まずは、それぞれで利用するローンの目的です。
自分が住むための不動産を購入する場合は、住宅用ローンを組むことになりますが、投資用の不動産を購入して事業収益を得ようとする場合には不動産投資ローンを組むことになります。
注意すべきは、国が軽減税率措置などを講じているのは、住宅用ローンだということです。
家計を助けるために軽減しているものを不動産投資の手助けには利用できません。
また、その返済原資についても異なります。
住宅用ローンは、ローンを組む人の収入や属性で判断されます。
つまりは、返済能力があるかどうかです。
一方で、不動産投資用ローンは、その物件から安定した家賃収入を得ることが目的なので収益性をメインとして判断されるものです。
よって、ローンが組める年齢制限についても、住宅用ローンが65歳前後までとされる一方で、投資用ローンは条件次第で高齢者でも組むことが可能です。
住宅用ローン（実需）と投資用ローン（投資）の注意点：金利や審査基準について
続いて、それぞれのローンで適用される金利についてですが、住宅用ローンはフラット35などに代表されるように超低金利であり、年利で言えば0.5％～2.0％程度です。
一方、不動産投資用のローンは年利1.5％～4.5％と、割高になっています。
審査基準については、先に述べた返済原資でも記載したように、投資用ローンについては、その物件の収益性が重要視されます。
例えば、収入は高くなくとも、空き室になる可能性が低い都内の駅近マンションへの不動産投資ローンは審査が通ることがあります。
また、住宅用ローンでは悪い条件でしかない「誰かが住んでいる」という条件が、投資用不動産にとっては有利に働きます。
空き室物件を購入したとしても、入居者が見つからなければ家賃収入は生まれず、ローンを組んだ人が家賃を支払うことになります。
このため、あらかじめ家賃収入が見込める物件については、評価が高いと言えるのです。
さらに、ローンを支払う人が住むための不動産ではないことから、投資用ローンについては、法人名義でも契約は可能という点も特徴的です。
まとめ
不動産ローンについては、住むための住宅用ローンと、収益を得るための投資用ローンとで、その内容が大きく異なります。
軽減税率や遺産相続などの際に、適用される優遇措置を間違えないよう、注意することが必要です。
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